Des constructions familiales sont revendues comme promotions officielles sans agrément, attirant les acheteurs avec de fausses garanties.
L’Etat a décidé d’agir pour stopper les transactions immobilières douteuses ou faisant l’objet d’une arnaque en imposant désormais une mesure légale via la loi de finances 2026 pour contraindre les spéculateurs ou les intermédiaires à ne plus tirer profit de ces transactions. Ce secteur est exposé à des fraudes répétées qui portent préjudice aux acheteurs et freinent la confiance dans le marché.
Le marché immobilier algérien offre des opportunités intéressantes, mais il reste fragile face aux risques d’escroquerie. Ainsi, l’article 79 de la loi des finances 2026 stipule désormais que dans le cas ou un acheteur qui déclare un prix de vente bas, le service des domaines peut exercer le droit d’intercession et l’acquérir ensuite au profit de l’Etat au prix autorisé.
«L’administration de l’enregistrement, peut exercer au profit du Trésor, et pendant un délai de trois (3) mois, à compter du jour de l’accomplissement de la formalité de l’enregistrement, un droit de préemption sur les immeubles, les droits immobiliers, les fonds de commerce ou clientèle, le droit à un bail ou au bénéfice d’une promesse de bail portant sur tout ou partie d’un immeuble, ainsi que sur les actions ou parts sociales, dont elle estime le prix de vente ou la valeur déclarés, insuffisants, en offrant de verser au vendeur, le montant du prix déclaré ainsi que les frais dûment constatés, ayant grevé l’opération de vente».
Selon le même article, le droit de préemption ne peut s’exercer dans les cas des cessions au profit d’un organisme de l’Etat, dans le cadre d’une mission d’intérêt général, la destination du fonds vendu à l’exercice d’un culte ou à être annexé à un immeuble déjà affecté à cet usage, la vente aux enchères publiques effectuée conformément à une procédure prescrite par la législation en vigueur, et la vente réalisée entre ascendants et descendants, ou entre conjoints, ou entre parents jusqu’au quatrième degré, ou entre alliés jusqu’au deuxième degré.
La décision d’exercer le droit de préemption est notifiée aux ayants droit ou le représentant légal de la société, par un huissier de justice ou par lettre recommandée contre accusé de réception, adressée par le directeur des impôts de la wilaya du ressort de laquelle se trouvent situés lesdits biens ou la société, dont les titres ont fait l’objet de transaction.
Les fausses garanties
Cette nouvelle mesure est destinée à annihiler les transactions immobilières douteuses qui ont pris de l’ampli depuis quelques années.
Les transactions immobilières douteuses en Algérie impliquent souvent des faux promoteurs, la vente de biens inexistants ou hypothéqués, des faux documents et des paiements en espèces (désormais interdits en 2025 pour lutter contre le blanchiment).
Pour se protéger, il faut privilégier les transactions bancaires via un notaire, vérifier l’agrément des promoteurs et s’assurer de la légalité des titres de propriété pour éviter les arnaques entre de projets fictifs ou construction sous un faux prétexte (logement familial vendu comme promotion immobilière). Des constructions familiales sont revendues comme promotions officielles sans agrément, attirant les acheteurs avec de fausses garanties.
Traçabilité et lutter contre l’économie souterraine
La forte culture du cash rend difficile pour les acheteurs d’injecter leurs fonds dans le système bancaire formel, bloquant des transactions. Comme il s’agit de faux titres de propriété permettant de vendre le même bien plusieurs fois ou de vendre des biens grevés de dettes., de soutirage d’argent pour des projets qui n’existent pas ou dont les terrains ne sont pas légaux par des individus se faisant passer pour des professionnels pour extorquer des frais. Aussi, toutes les transactions immobilières doivent être bancarisées (virements, chèques) pour assurer la traçabilité et lutter contre l’économie souterraine.
Depuis l’année dernière, les transactions immobilières douteuses en Algérie sont principalement liées à l’interdiction du paiement en espèces visant à combattre l’économie informelle, le blanchiment d’argent et l’évasion fiscale imposant un chèque de virement. Ces changements entraînent des défis (dépendance au cash, faible bancarisation) et des fraudes potentielles (faux promoteurs, constructions illégales revendues en promotions). Les transactions sont ralenties par cette transition forcée, mais aussi des problèmes de transparence et de valorisation immobilière.
Le ministère de l’Habitat a récemment mis en place un dispositif pour mieux encadrer l’activité des agents immobiliers et instaurer de nouvelles règles de vigilance pour prévenir et détecter les risques liés aux transactions immobilières douteuses.
Ce nouveau texte, publié dans le journal officiel n° 38, intervient ainsi en application des nouvelles normes recommandées par le Groupe d’action financière international (GAFI), en privilégiant «une approche fondée sur les risques», soit «un ensemble de mesures et procédures visant à identifier, évaluer, comprendre et atténuer les risques de blanchiment d’argent, de financement du terrorisme et de prolifération des armes de destruction massive».
M.T